当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
王某与北京我爱我家房地产经纪有限公司、朱某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
被告（反诉被告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地为北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
原告王某与被告朱某、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员曹元元担任审判长，与人民陪审员冯某、赵某组成合议庭。案件审理过程中，被告朱某提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告王某及其委托代理人赖某、何某，被告朱某及其委托代理人杨某，被告我爱我家公司的委托代理人徐某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王某诉称：2016年9月18日，在我爱我家公司的撮合下，原告王某与被告朱某签订了《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定原告购买朱某位于北京市昌平区×的个人住房（房产证号：京房权证昌私移字第XX**号）成交总价为356万元，原告先支付购房定金25万元；任何一方违约导致合同解除，守约方可向违约方主张房屋成交价的20%作为违约金。原告与二被告还签订了《居间服务合同》，合同约定：原告向居间方支付服务费5.7672万元。随后，原告与二被告在《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》的基础上，又达成《补充协议》。上述合同签订后，原告向朱某支付了25万元购房定金、向我爱我家公司支付了5.7672万元的居间服务费。网签完成后，朱某却却以各种借口拒绝办理面签，致使合同无法履行。综上所述，原告与被告朱某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》合法有效，但是被告朱某拒不履行合同，构成违约，且给原告造成经济损失。根据《合同法》有关规定，原告请求法院判令：1、判令被告朱某继续履行房屋买卖合同；2、请求判令被告朱某向原告支付违约金35.6元；3、诉讼费用由被告承担。
被告朱某辩称：一、合同已经协商解除，被答辩人在主动解除合同后又起诉继续履行合同，并主张答辩人未继续履行合同的违约责任，没有任何依据。二、被答辩人在解除合同后提出继续履行的主张，实质上属于重新购买房屋的要约行为。被答辩人拒绝履行合同解除后义务，又拒绝通过协商方式解决问题，却迅速提起诉讼，追索巨额违约金，之后又反复变更诉讼请求，既构成违约，又属于滥诉行为。三、合同解除后，经答辩人、房屋中介多次催促，被答辩人仍拒绝不配合解除网签，违反了补充协议第20条违约条款的明确约定，根据合同应当承担“房屋成交总价款20%的违约金”。四、被答辩人明知答辩人迫切处境，恶意拒绝配合解除网签，并又主动挑起耗时长久的诉讼，给答辩人造成了不少于300万元的巨额经济损失，应当承当赔偿责任，并对其适用定金罚则。五、双方试税而非缴税后触发了事先约定的三方免责条款。从约定背景、条文内容以及客观公平的角度理解补充协议第12条，当出现试税时情形，买卖合同应当自动解除，对方的辩解没有理由。六、答辩人在房屋交由我爱我家中介挂牌销售时，即根据要求出示了包括契税发票在内的所有手续，答辩人没有利益驱动隐瞒该契税发票，也有其他房屋中介、曾磋商购买者能够证明契税示事实，被答辩人的主张不符合事实。七、庭审中法官多次询问，被答辩人、中介均答复证实是试税，所谓缴税的主张是被答辩人临时起意和诉讼策略选择。综上，答辩人认为，被答辩人主动提起解除合同，答辩人同意后合同已经有效解除；答辩人多次催促被答辩人办理注销网签、退还定金事宜，被答辩人拒绝配合；被答辩人解除合同后不按照约定履行注销网签义务，已经构成违约，应承担违约责任；被答辩人的恶意违约行为给答辩人造成巨大经济损失，违约金不足以弥补该损失，应当承担损害赔偿责任；被答辩人的定金也不应当返还。答辩人恳请法院依法作出公正裁决，支持答辩人诉求，驳回被答辩人诉求。
反诉原告朱某诉称：2016年9月18日，在我爱我家公司撮合下，反诉人朱某与被反诉人王某签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》等合同，双方约定：王某购买反诉人位于北京市昌平区×的个人住房（房产证号：京房权证昌私移字第XX**号）房屋价格为356万元。《补充协议》第十二条约定：如因缴税时个税征收为差额百分之二十而非全额百分之一原因导致《买卖合同》不能履行，上述合同及相关协议自动终止，三方不承担违约责任，如已签署网签合同的需在3个工作日内三方配合办理完成网签注销手续。《补充协议》第二十条约定：甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款的20%作为违约金。上述合同签订后，反诉人和我爱我家公司多次催促被反诉人办理网签注销手续，王某拒绝配合办理，被反诉人的行为已经构成违约。综上所述，根据《合同法》、《民事诉讼法》等法律有关规定，反诉人请求法院判令：1、被反诉人王某向反诉人支付违约金人民币71.2万元；2、请求判令公证费人民币4800元由被反诉人承担；3、请求判令被反诉人赔偿反诉人经济损失人民币100万元；4、请求判令不返还被反诉人交付的人民币25万元定金；5、诉讼费全部由被反诉人承担。
反诉被告王某辩称：一、个税计征方式为差额的20%，并不能导致房屋买卖合同不能继续履行。2016年10月21日，在税务机关的缴税过程中，答辩人始终说明要缴纳税款并且在当天缴税，在庭审的过程中，答辩人也反复强调愿意承担税款，可见个税无论以何种方式计征，均不影响房屋买卖合同的继续履行。二、被答辩人单方擅自解除合同，强制要求答辩人配合办理网签注销手续，构成违约。《补充协议》第十二条签订的本意有两方面：一方面是个税计征方式以税务机关的税收征管系统及房屋信息查询系统的查询结果为准；另一方面是因个税缴纳数额存在不确定性，相差55.44万元，该部分税款被答辩人转嫁给答辩人负担，完全有可能造成答辩人履行困难，所以《补充协议》赋予了答辩人选择解除权，如果答辩人无法承受相应的税款，则可以选择解除合同。但是被答辩人对该条款的真实意思加以曲解，并恶意利用，其主动出示完税凭证原件，导致个税征收按差额20%计征；同时又拒绝配合缴税，使交易无法进行，尤其恶劣的是以此单方声明房屋买卖合同已经解除，要求答辩人配合办理网签注销手续。因其违约在先，同时要求解除合同没有法律依据，也不符合约定，朱某属于单方非法解除合同。三、若房屋不再出售给答辩人，答辩人会因其拒绝出售行为获益近60万元，其不存在任何损失，所以其要求答辩人按总金额的20%承担违约责任明显过高，请求法院不予支持或调低至。随着新一轮房屋价格的上涨，如果被答辩人不继续履行合同出售房屋，其将获得价格上涨的利益，现该房屋2016年9月份市值已达414万元，比其出售给答辩人的356万元增加了58万元，并且最近几个月还在继续涨价，这也是不继续履行合同给答辩人造成的损失部分，而被答辩人不但没有损失，却还能因此获益。被答辩人在获益的基础上，还要求答辩人按房屋总价款20%向其支付违约金，这显然是颠倒黑白。退一步讲，即使要求支付违约金，这也不属于其损失的范围，明显过高，恳请法院不予支持或调低违约金至0元。四、朱某自行承担办理公证所支付的费用要求原告承担毫无事实和法律依据。首先，朱某未提交任何证据证明其支付过公证费用；其次，该笔费用由原告替其负担没有任何法律依据或者合同约定。事实上，根据最高法院的司法解释，短信、微信、QQ等聊天记录可以作为证据，朱某或其委托代理人自行办理公证，纯属是多此一举，浪费朱某自己的钱款而已。综上所述，恳请法庭维护公平和诚实信用原则，驳回被答辩人的反诉请求。
经审理查明：位于北京市昌平区×房屋登记在朱某名下。2016年9月18日，朱某（出售方，甲方）与王某（买受方，乙方）在我爱我家经纪公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将上述房屋出售给乙方，售价为356万元，定金25万元；缴税后5个工作日内乙方通过资金监管方式向甲方支付80万元。合同第八条约定“本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部。”合同第九条约定“因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。”合同第十条约定“除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方需继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约，如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。”合同第十一条第二款约定“如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金”同日，双方签订《补充协议》，约定甲方同意乙方暂交100000元，余额部分在签约后7个工作日内补齐。协议第十二条约定“在甲乙双方签订编号：《北京市存量房屋买卖合同》、《居间合同》及《履约服务合同》之日起25个工作日内，如因缴税时个税征收为差额百分之二十非全额百分之一原因导致《买卖合同》不能继续履行，上述合同及相关补充协议自行终止，三方互不承担违约责任。如已签署网签合同的需在3个工作日内三方配合办理完成网签注销手续。乙方已付定金、购房款及资料等退还乙方，甲方资料退还甲方、丙方资料退还丙方。另外，丙方退还乙方所交居间服务费。”协议第二十条约定“除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。”
合同签订后，王某向朱某支付定金25万元。2016年10月21日，王某及朱某的配偶到税务部门查询缴税数额。办理过程中，朱某的丈夫出示契税票，税务局的工作人员计算出税额后询问王某是否缴税，王某表示同意缴税，但朱某的丈夫表示没有授权故不能在缴税单上签字。当日，王某给朱某发送短信，表示“事已至此，您把定金退给我吧”，并向朱某发送银行账号。朱某表示“好的，我们马上办理，看要不要签署解约协议后办理，我问问中介”双方并未签订解约协议，朱某亦未退还定金。2016年10月25日，王某给朱某发送短信，表示希望继续履行合同，询问能否于当日办理网签。朱某回复“合同自动终止最好的办法是再看别的房子，这边把网签解除，你可以尽快买到房子。”王某表示应信守合同，要求朱某配合办理面签。
王某于2016年11月8日诉至我院，要求解除与朱某之间的房屋买卖合同关系。本院于2017年1月3日开庭时，朱某与我爱我家经纪公司答辩称均同意解除合同。王某于2017年2月8日变更诉讼请求，要求继续履行房屋买卖合同。
上述事实，有房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、银行交易明细、视频光盘、短信及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王某与朱某签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方在补充协议中约定如因缴纳个人所得税为差额的百分之二十导致买卖合同不能继续履行，则合同及补充协议自行终止。根据该条约定，买卖合同及补充协议终止的前提条件是因缴纳个人所得税按差额方式缴纳并导致合同不能继续履行，若需按差额方式缴纳但未发生导致合同不能继续履行的情况，则不适用该条款。虽然根据国家相关规定，个人所得税应由出卖人承担，但双方约定该税款最终由买受人承担亦不违反法律强制性规定。双方在办理缴税过程中，王某同意依据经税务机关核定差额的百分之二十缴纳个人所得税，故并未发生导致合同不能继续履行的情形，双方应依约继续履行房屋买卖合同。朱某关于因需按照差额的百分之二十缴税故合同应自行终止的主张，依据不足，本院不予采信。
当事人协商一致，可以解除合同。王某于2016年10月21日给朱某发送短信要求退还定金，朱某表示同意办理并提出应签订解约协议，而双方并未明确提出解除买卖合同，双方亦未实际签订解约协议且朱某未退还定金，之后王某又再次提出继续履行合同。故，双方往来短信系对合同后续状态进行协商，且双方并未达成一致意见，因此房屋买卖合同未于2016年10月21日解除。王某起诉至我院要求解除合同，我院于2017年1月3日开庭审理时朱某与我爱我家经纪公司均同意解除合同，因此房屋买卖合同已于2017年1月3日解除。王某变更诉讼请求要求继续履行房屋买卖合同，于法无据，本院不予支持。因房屋买卖合同应予以解除，而王某所主张的违约金系基于继续履行合同，买卖合同关于解除合同与继续履行合同所约定的违约金数额相差较大。经本院释明，王某表示坚持要求继续履行合同，为保护守约方的合法权益，故对于王某在本案中所主张的违约责任，本院不予支持，王某可另行解决违约责任承担问题。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，朱某应将定金退还给王某。朱某主张定金不应退还，于法无据，本院不予支持。虽然房屋买卖合同应于2017年1月3日解除，但双方此时已发生争议，且朱某并未明确提出要求王某配合办理网签注销手续，故王某未办理网签注销手续不宜认定为违约行为。故，朱某要求王某支付违约金、公证费并赔偿经济损失的诉求，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
本诉案件受理费三万五千二百八十元，由原告王某负担（已交纳）。反诉案件受理费一万一千二百五十元由反诉原告朱某负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
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